江西一业主怀疑新房"被增大" 状告抚州房管局

2009年8月3日，抚州市老师饶国华在该市“青青家园”1号楼购买了一套商品房。房管部门提供的竣工图显示建筑面积是128.57平方米，商品房预售合同的面积却是131.63平方米，房管部门最后实测面积又变成134.44平方米。

　　因质疑自己购买的房屋“被增大”5.87平方米，在多次和开发商和测绘所提供公摊明细未果后，他发现房管部门提供的竣工图上的数据和他请人实测的结果相互吻和。于是，他认准这样一个理：1号楼的长和宽没有增大，房屋的建筑面积为何能增加？为此，他将抚州市房管局、开发商告上法庭，要求判令被告撤销1号楼的产权证；并要求被告重新确定所购商品房的产权登记建筑面积。

　　业主质疑房屋面积“被增大”

　　“开发商将房子的建筑面积先后放大了两次，一共增大了5.87平方米，面积误差比超出百分之四点五。”

　　“如果不是因为这场官司，我儿子的婚事早就办好了。”近日，饶国华拿着一份起诉状，无奈地对记者说。

　　饶国华是抚州市三中毕业班的数学老师。妻子是一名下岗工人，儿子在当地一家国有单位上班。这场官司给他的工作和生活带来了很大影响，至今他和家人都未搬进新居。

　　时间回到2009年8月3日，饶国华花费30余万元购买了位于抚州市临川区“青青家园”的一套商品房，房屋在该小区1号楼2单元903室，开发商是抚州世纪长河房地产有限公司（以下简称开发商）。合同约定：每平方米价格为2400余元，房屋总面积131.63平方米，当年年底交房。

　　2009年10月中旬，饶国华收到开发商寄来的一张交房通知单，上面还有业主须补缴的各项费用，其中有一项是6750元的增加面积款。

　　开发商称，由于测绘所少算了一楼的电表间，所以他所居住的这栋楼，每套房屋的实测面积要比合同面积多2.81平方米。

　　爱较真的饶国华到电表间测量后，发现一个电表间的面积不到10平方米，1号楼有两个电表间，不超过20平方米。“而整栋楼的业主有40户，如果每户业主补交2个多平方米的面积增加款，落入开发商腰包的就是100多平方米的面积增加款，这怎么可能呢！”

　　面对饶国华的质疑，开发商又称：屋顶的炮楼，可能测绘所忘了计算。之后，饶国华又将1号楼的2个炮楼的面积计算一下，发现也不到20个平方米，“这样下来，加上两个电表间的面积，总共也不到40个平方米。”饶国华和小区的其他业主感觉十分纳闷。

　　最后，开发商干脆说:“134.44平方的面积是抚州市房地产测绘所工作人员经过实测的，与预售测绘无关。”

　　为了搞清事情真相，饶国华从抚州市测绘所工程师邓家祥手中借到了1号楼的竣工图，看到自己所购的903室在图中标明的建筑面积——上面标明的是“128.57平方米”。

　　“开发商将房子的建筑面积先后放大了两次，一共增大了5.87平方米，面积误差比超出百分之四点五”，饶国华和其他业主都感觉被开发商骗了，表示拒绝补交面积增加款。

　　对此，开发商的态度是拒绝交房。

　　业主状告房管局要求重新确定面积

　　饶国华一纸诉状将抚州市房管局、开发商一并告上法庭。要求判令被告撤销1号楼的产权证，并要求被告重新确定903室的产权登记建筑面积。

　　2009年10月的一天，饶国华和一些业主代表从抚州市房管局拿到了1号楼分层平面图和抚州市房地产测绘所的房产测量报告，报告显示该号楼的总建筑面积是5960.06平方米。而在这之前，饶国华从开发商处得知1号楼的总建筑面积是5117平方米。

　　为了保全证据，饶国华委托律师，就“青青家园”商品房的面积测量的有关问题，向邓家祥调查，调查结果显示：其测量的依据是根据房管局提供的竣工图进行实地测量，图纸上打印的数字是开发商提供的，实地测量的数字是用笔写在图纸上的。之后，他还专门请公证处对此份调查进行公证。因此，饶国华表示，他有理由相信，抚州市房地产测绘所测量报告的数据来源是上述图纸。

　　在这份竣工图中，饶国华发现，1号楼的长度和宽度跟自己请人实测的数据相互吻合。

　　“竣工图是一个长方形，如果长和宽不变，那面积也不会变。”多年从事数学教学的饶国华十分不解，1号楼的长和宽没有增大，房产面积怎么就增加了843.06平方米？

　　对此，邓家祥对记者解释，开发商提供的上述竣工图只是一个参照，以实测为准。

　　当月8日，饶国华一纸诉状将抚州市房管局、开发商一并告上法庭。要求判令被告撤销1号楼的产权证，并要求被告重新确定903室的产权登记建筑面积。

　　测绘部门称没义务公布公摊方案

　　抚州市房产测绘所所长朱斌称，测绘所受开发商委托，并不和饶国华发生委托关系，测绘部门没有义务向业主公布详细的公摊方案。

　　采访中，记者了解到，从2002年起，测绘行为经由法律规定，不再属于行政行为，而成为一种由中介机构从事的市场行为。

　　“如饶国华对于该所的测绘结果有异议，可以向有资质的测绘机构申请重新测绘。”本月10日，抚州市房产测绘所所长朱斌在接受新法制报记者采访时称。

　　对于在饶国华提到的预售合同中的131.63平方米测量的依据,邓家祥称，这只是一种粗线条的测量，与房屋产权登记的实测面积肯定会有所差异。至于为何会和竣工图上的128.57平方米相差近3个平方米，他称可能是因为工作失误。

　　对于此说法，饶国华表示，他向开发商索要131.63平方测量的依据，开发商和测绘所都没提供。

　　“不动产的买卖预售合同是实行备案制，职能部门是要备案的。那么这个数据是怎么测算出来的，理应有个依据或测量报告之类的证明，并且还要看这个数据是不是符合相关的规定。”

　　饶国华表示，他怀疑这个数据是开发商编出来的。

　　对于饶国华反映房屋面积被增大5个多平方米一事，邓家祥解释说不存在这种说法，这是因为没有将1号楼的电表间、顶楼的炮楼等建筑面积算到业主的产权登记面积中。

　　饶国华对这一说法并不认同。他表示,房管部门完全可以将公摊方案给业主明示，以消除疑惑。

　　对此，朱斌称，测绘所受开发商委托，并不和饶国华发生委托关系，测绘部门没有义务向业主公布详细的公摊方案。如果饶国华要求测绘所公布这些详细公摊方案，得拿出相关的依据。

　　尽管目前此案尚未宣判，但饶国华告诉新法制报记者，房管部门已将1号楼的大产权证给予注销。

　　朱斌向记者证实了此事。朱斌称，根据有关规定，大产权证陆续分割到户后就可以注销。

　　让饶国华担心的是，如果产权证注销了，诉讼标的就消失了，那他打这个官司还有什么意义？

　　不过，法律界人士表示，这种担心是多余的。南昌市肖律师认为，根据人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释：“被诉具体行政行为违法，但不具有可撤销内容的，人民法院应作出确认被诉具体行政行为违法或者无效的判决。”因此，大产权证被注销，诉讼标的不存在的说法不成立，本案的诉讼标的应该是房管局作出的具体行政行为。

　　公摊面积计算无统一标准

　　“公摊面积各地没有统一标准和规范，无论用何种方式计算房价，公摊面积对购房者来说都是个谜，经常引起买卖双方的争执。”

　　饶国华表示，现在他只希望，开发商和测绘部门能将1号楼的房屋的公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，以及该栋楼的详细的测绘数据及说明告知业主，但这或许是一种奢望。

　　抚州市一位张姓专业人士说，目前，公摊面积有多大仍然是开发商委托测绘公司测量的。分摊的公用建筑面积不仅包括电梯、楼梯、过道、走廊，还包括大堂、公共门厅、值班警卫室、物业管理用房，以及小区绿化和其它辅助配套设施。

　　“这些设施质量如何、有无猫腻、十几项专业面积的计算和测量，购房者是搞不清楚的。”该专业人士说，他经常发现有一些开发商利用各种手段在测量前做很多手段，一个百分点对一套房子可能没有太多的问题，但对于一个动辄几十万平方米的小区而言，一个百分点就是非常大的利润。

　　该人士透露，公摊面积问题现在主要表现在以下几个方面：一是公摊面积的详细计算方式业主无法知道，公摊具体部位面积业主也无法核实；很多开发商根本不向业主提供详细的预测面积技术报告书和实测面积技术报告书，导致业主根本无从知道公摊的情况；二是在按照建筑面积为依据进行面积确认和面积误差处理的时代，常常会出现公摊部位没有发生变化的情况下，让公摊部位的面积增加，从而导致整个公摊面积加大，最终致使整个建筑面积增加，但是没有超过3％的合同约定的误差比例。

　　近日，全国人大代表林在接受媒体采访时称，对于新建的现房销售，应当按照套内建筑面积计价，取消公摊面积，与国际接轨。“公摊面积计算各地没有统一标准和规范，无论用何种方式计算房价，公摊面积对购房者来说都是个谜，经常引起买卖双方的争执。”

　　张姓专业人士还透露：现在测绘部门都是采用高科技手段进行测绘，从饶国华反映出的情况来看，测绘所两次测量数据相差较大，很有可能是测量错误的原因，也有可能是把不应该公摊的部位列入公摊范围、重复公摊等原因。

　　14日，江西省测绘局质量监督检验站一位龙姓负责人称，如业主对测绘所的数据有疑问的话，为了保证业主的知情权，开发商理应向业主作好解释工作，或者拿出相关的数据和图纸，来进行证明测绘的依据。

　　建立房产测绘公示制势在必行

　　建立房产测绘公示制度势在必行。最关键的是，测绘部门作为具备独立法人资格的中介公司，应真正做到独立，而不能只为开发商服务。

　　江西明实律师事务所主任肖礼光称，出现这起纠纷的原因主要是房产测绘不透明。房产测绘的委托方往往就是房地产开发商，从起初的测绘、测绘的标准和依据到测绘结果，始终是房产商和测绘中介公司共同操作。这样，所有业主也就是购房者在拿到房产证以前，根本不可能知道房屋的测量尺寸、面积计算办法。尽管测绘标准明确，各地市都制定了相应的房产测绘实施细则，但测绘依据随意性也比较大。

　　因此，肖礼光认为，建立房产测绘公示制度势在必行。首先，房屋测量要有业主代表参与，对房屋尺寸的测量进行有效监督；其次，房产测绘依据要和业主商谈或公示，因为测绘依据不一，依据错了就会出现不同结果；另外，测绘报告和结果出现后要在一定期限内向业主公示。

　　最为关键的是，测绘部门作为具备独立法人资格的中介公司，应真正做到独立，而不能只为开发商服务。而房产行政管理局只是具有监督职能，不应介入具体的测绘工作。